Рязань, как и большинство российских крупных городов, сформировала свой нынешний облик в советское время, когда по всей стране массово возводились типовые панельки. «До какой нелепости доходили наши предки. Они мучились над каждым архитектурным проектом. А теперь во всех городах возводят типовой кинотеатр "Ракета", где можно посмотреть типовой художественный фильм». Бессмертная фраза из художественного фильма «Ирония судьбы, или С легким паром!» отлично характеризует это время.

Взглянув на этот график, можно увидеть, какое огромное количество домов было построено в период 1960-80 гг.

А вот как выглядит самый распространённый тип дома в Рязани. Это — брежневка серии 111-121. Всего в городе таких зданий не менее 90 (включая различные модификации).

Второй по популярности дом – хрущёвка серии 1-464. Таких строений в Рязани около 80 (также с множеством модификаций).

Тройку лидеров замыкают типовые дома серии 111-83, которых в городе насчитывается порядка 70.

Как видно из графика выше, второй после советского периода строительный бум в Рязани случился в начале 2000-х. Вновь начали возводиться целые кварталы и микрорайоны. Облик города снова начал изменяться до неузнаваемости. В первую очередь эту проявилось в размахе – строить надо выше.

К слову, чтобы наглядно оценить, как сильно изменилась Рязань за последние несколько десятков лет – посмотрите на этот интерактивный таймлапс от Google. Спутниковые снимки начали делать с 1984 года.

Конечно, первые многоэтажки (9 и 16 этажей) появились в городе ещё в 70-е годы. И это несмотря на то, что дома выше 10 этажей, согласно СНиП II-К.2-62, предполагалось возводить только в крупных городах Советского Союза – Москве, Ленинграде, Киеве и т.д. Тем не менее, строительство высотных зданий было объяснено экономической целесообразностью: «Понижение этажности уменьшает плотность заселения, но приводит к увеличению территории застройки и, следовательно, удорожает стоимость благоустройства и коммунального оборудования жилой территории» – говорится в СНиПе. Вместе с тем написано: «Здания смешанной этажности вносят в массовую застройку известное разнообразие и повышают пространственную выразительность». Видимо, современные застройщики, пропустили этот пункт, и слепо следуют лишь первому.

В Советское время, в отличие от сегодняшнего дня, при возведении микрорайонов большое внимание уделяли инфраструктуре. Ещё на стадии проектирования учитывалось, где будут находиться детские сады, телефонные станции, кинотеатры. Например, знаменитая градоначальница Надежда Чумакова, мечтая провести линию трамвая из Горрощи в Дашково-Песочню, специально оставила незастроенные ничем полосы вдоль улиц Татарской, Халтурина, Яблочкова и Куйбышевского шоссе. Сейчас же на этих местах свободно располагаются новостройки, торговые центры и автостоянки. Можно было бы с грустью сообщить: как жаль, что планам Чумаковой не удалось сбыться – город был бы таким прекрасным. Однако вместе с тем Надежда Николаевна планировала построить целых три подземных перехода на центральных улицах – ужас и кошмар современного урбанизма.

Облик города меняется всё стремительнее и всё безрассуднее. Хорошо, когда старое уступает место новому, но плохо, когда это касается исторической архитектуры.

В этом отношении интересны судьбы улиц 1-ая и 2-ая Безбожная (прямо перед вокзалом Рязань-1). Около четырёх лет назад внезапно выяснилось, что название улиц никак не подходит городу в стране духовных скреп, что, мол, даже сами жители возмущены. По этому поводу было собрано заседание городской топонимической комиссии, где её председатель Николай Булычев заявил, что «Безбожные улицы в кратчайшее время сами исчезнут», имея в виду то, что дома (которые, кстати, были построены в начале XX века) там снесут. Позже по теме выпустили сюжет на «РВ ТВ», из которого становится ясно, что улицы не нравятся не горожанам, а застройщикам, которые так хотят заполучить лакомый кусочек дорогой земли в центре города. Участвующий в сюжете Николай Булычев (историк по профессии) говорит, что на месте улиц появятся «многоэтажные дома, которые будут регистрировать по ближайшим адресам». Страшно слышать, как историк говорит такие вещи, совсем не радея за судьбу находящихся на этих улицах исторических зданий. К слову, эти здания уже не раз становились местами ночных поджогов.

Пока дома на Безбожных улицах всё ещё стоят, дожидаясь своего часа. Однако за последнее десятилетие под натиском многоэтажек и элитного жилья слегло огромное количество исторических построек. Взгляните, что потеряла и что обрела Рязань.

🏚️Улица Свободы, дом №71. Здесь красуется новенький домик с элитными квартирками. Стиль, как и подобает подобному жилью, — отвратителен. 11 лет назад здесь располагался двухэтажный деревянный особняк купца С.С. Анжина, построенный в конце XIX века. В 2009 году строительная техника уничтожила памятник рязанского зодчества.

🏚️Улица Горького, дом №62. Тут находятся новые апартаменты премиум-класса: «клубный дом» — как пишут в рекламных буклетах. И уже ничто не напоминает о том, что раньше здесь стояла милая избушка с резными наличниками.

🏚️Улица Радищева, дома №23 и №25. В наши дни здесь можно увидеть помпезное стеклянное недоразумение. Возникло оно на месте двух деревянных зданий начала XX века. Двухэтажный дом принадлежал семье Любомировых – известных инженеров.

🏚️Улица Полевая, дом №73-с. Здесь идёт активное строительство двух «замечательных» многоэтажек. Прежде тут находился один из корпусов РязСельМаша, построенный в 1904 году. В то время пока подобные промышленные здания становятся во всех цивилизованных местах моднейшими общественными пространствами, наши застройщики продолжают считать их всего лишь рухлядью, мешающей забабахать очередной жилой комплекс с глупым названием (в этот раз, кстати, его именовали «Время»).

🏚️Участок улицы Маяковского от перекрёстка с улицей Пролетарской до перекрёстка с улицей Кудрявцева. Тут возводится очередной нелепый ЖК с самым ироничным названием – «Наследие современности». Прежде на этом месте находились несколько деревянных и каменных домов начала прошлого века.

На самом деле, в последние несколько лет в Рязани был снесён не один десяток исторических зданий. Ещё не везде успели выстроить стеклобетонную коробёнку. Огороженные участки за зелёным профлистом ждут своего часа.

Облик города формируют не только целые здания, но и отдельные их элементы. Кружевные наличники на окнах, искусно отделанная парадная дверь, заборчик с красивыми украшениями и даже табличка с номером дома – всё это те декоративные детали, которые придают дому (а значит и всему городу!) неповторимый внешний вид.

Современные строительные традиции напрочь позабыли о таких элементах. Пластиковые затычки окон, дешёвые стальные двери, плоский кирпич или, что ещё хуже, разноцветный вентфасад – вот и всё, чем могут похвастаться наши новострои.

Но самое страшное – это когда рука современных строителей добирается до реконструкции исторических зданий. Кажется, что всё, к чему бы они ни прикоснуться, будет непременно испорчено.

Посмотрим на несколько красочных примеров.

Бывший доходным дом по адресу Радищева, 49 во время капремонта лишился исторического крыльца. На его месте выстроили новодел, лишь схематично повторяющий изящные формы деревянного творения. (Да ещё и влепили в здание пластиковые окна!)

Бывшая гостиница Штейнеров, улица Ленина, 46. При установке пластиковых (!) окон в историческое (!) здание рабочие повредили лепнину на фасаде.

Вообще, пластиковые окна на историческом здании – это настоящий кошмар. Всё равно что плевок в глаза прекрасной девушки.

Цивилизованные города уже давно начали поиск своего «лица», своей идентичности, того, что отражает их особую историю. И важное место здесь отводится архитектуре, ведь именно она – память поколений, позволяющая без труда отличить один город от другого.

По мнению наших сограждан, в России с этим большие проблемы. У нас есть Питер и Москва с их дворцами и памятниками, а всё, что в глубинке, – это сарайные бараки и панельки. А потому необходимо создавать нечто новое. И не могли придумать ничего лучше, чем делать цыганской изящности многоэтажки и новострои «под старину».

А между тем прямо перед их носом исчезают настоящие жемчужины деревянного зодчества – именно то, что могло бы стать отличительным признаком города.

Но всё-таки не все люди глупы и часть из них смогла разглядеть истинную красоту за покосившимся забором и разросшимся сорняком. Жаль, что было уже поздно. Ужасное состояние домов вынуждало владельцев искать новое жильё – и следить за старым стало некому. Тут мы видим, как на одной улице уживаются два дома: за которым ухаживают и о котором давно забыли.

Конечно, часть домов в Рязани всё же удаётся спасти, однако не удаётся спасти главное – контекст, архитектурную целостность местности. Например, взгляните на пересечение улиц Вознесенской и Щедрина. Прямо за историческими зданиями располагается помпезный новострой.

Сочетание новой и старой архитектуры – это не всегда плохо. Но новое не должно становиться доминантой, а быть лишь нейтральным фоном. Посмотрите, как это реализовано в Талине: новые дома органично вписываются в старинную местность, соблюдаются габариты и материалы.

В Рязани этот принцип иногда понимают лишь наполовину: сохраняют малоэтажность, но лепят бесформенные дома (некоторым даже хватает ума облицевать их сайдингом).

Если уж и сохранять дома, то делать это нужно с умом, а для этого нужны большие деньги. У региона, понятное дело, таких средств нет, а для бизнеса заниматься реконструкцией и реставрацией – это работа в убыток. Да и зачем, если можно быстро «срубить бабла» на выстроенных в поле высотках. В целом, такой позиции придерживаются не только коммерсанты, но и власть: председатель городской Думы Владислава Фролова прямо говорил: «Старая архитектура мешает городу развиваться, нет возможности расширить дороги, дворы. Сказать, что Рязань будет многоэтажной? – Да, будет многоэтажной»

Многоэтажки уничтожают историческую среду города – это бесспорный факт. Но вместе с тем можно возразить: они дают людям доступное жильё; и покупка бетонной коморки в муравейнике посреди поля – это нормально, ведь скоро здесь всё будет лучше: появится бизнес, инфраструктура, зелёные зоны.

К сожалению, люди, покупающие недвижимость в таких районах, обычно не понимают, что ситуация не изменится к лучшему: пройдёт пять, десять, двадцать лет и из окна их дома всё также будет видна только залитая асфальтом парковка.

И что ещё хуже: таких районов в последующие несколько лет будет появляться только больше. Нацпроект «Жильё и городская среда» (действует с 2019 по 2024 год) предусматривает увеличение объёмов строительства жилья до 120 млн. кв. м. в год., при этом 80 из 120 млн. (почти 2/3) будет приходиться именно на многоэтажное жильё.

В 2019 году в интервью журналу «Эксперт» член Международной академии архитектуры Александр Кривов высказался относительно этого нацпроекта. По его мнению, «путь многоэтажного строительства — это тупик». Говоря о минусах высоток, Александр Кривов отмечает: «Многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко».

На этом моменте хотелось бы показать, как отличается взгляд на проблему у члена Международной академии архитектуры и представителей Рязанских СМИ. Для примера посмотрим на статью «Взять высоту. Плюсы и минусы рязанских новостроек» информационного портала «YA62». Вот тезисы о положительных сторонах высотного строительства, изложенные в материале.

Первое: снижение тарифов ЖКХ или повышение качества их услуг. Объяснение такое: «Расчеты показывают, что эффективность использования инфраструктуры при увеличении плотности застройки вырастает в несколько раз». Мнение Александра Кривова на этот счёт кардинально другое: «Многоэтажные дома очень дороги в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций — 30–35%. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать».

Второе: высокая пожарная безопасность. «В высотках есть эвакуационные лестницы с выходом наружу: если произойдет возгорание, то жильцы смогут покинуть дом без ущерба для себя» – пишут журналисты. Александр Кривов придерживается другого мнения: «В случае пожара для домов выше 17 этажей у нас нет средств спасения людей. Не только у нас. В Лондоне в 2017 году пожар в двадцатиэтажном доме привел к гибели тридцати человек».

Третье: «высокоэтажное строительство — это современный тренд». Разумеется, это совсем не так. «Ни в Европе, ни в США практически не строят таких железобетонных многоэтажек, как у нас» — утверждает Александр Кривов. Более того, высотки, построенные в США и Европе во второй половине XX века, уже давно начали сносить, отдавая предпочтение частному жилью и низкоэтажной застройке. К слову, россияне, согласно данным соцопросов, тоже больше хотят иметь свой собственный дом, нежели квартиру.

Вообще, в материале «YA62» довольно много спорных утверждений, о которых нельзя не упомянуть. Например, выдвигается тезис: «современные высотки куда надежнее домов, построенных в середине и даже в конце прошлого века». На бумаге так, наверное, и есть, но в действительности качество новоиспечённого жилья оставляет желать лучшего.

Далее: «Выше десятого этажа воздух становится чище: уличная пыль и смог туда уже не поднимаются». Любому здравомыслящему человеку понятно, что от пыли и смога лучше спасают зелёные насаждения и адекватное расположение жилых районов вдалеке от оживлённых трасс.

И последнее: красивый вид из окна. Пожалуй, это будет справедливо лишь для тех, кто живёт на последних этажах, так как снизу можно любоваться разве что заполненной парковкой.

Читая подобные «объективные» статьи, удивляешься, что журналисты не упоминают об очевидных недостатках многоэтажных микрорайонов. Во-первых, как уже было сказано, это отсутствие инфраструктуры. Не случайно у жителей даже есть выражение «поехать в город», то есть получить те товары и услуги, которых у них поблизости просто нет: больница, кино, кружок для ребёнка. Во-вторых, большая дорожная нагрузка. Утром жители со всего микрорайона ютятся на одной дороге, чтобы доехать до работы. Тем, у кого машины нет, приходится толкаться в маршрутках. В-третьих, отсутствие добрососедства. В густонаселённом доме, где никто друг друга не знает, почти не развиваются социальные связи. В-четвертых, отсутствие у жителей чувства собственности к придомовой территории. Когда у владельцев квартир вместо двора – асфальтовый пустырь с клочком пластмассовой детской площадки, то им совершенно безразлична судьба прилегающего к дому пространства, следовательно, о поддержании и развитии этой территории можно забыть.

Получается, у многоэтажек нет ни одного плюса? Разумеется, они есть, но только в перспективе на ближайшие несколько лет (например, относительно дешёвая жилплощадь, неплохая планировка квартир, современные коммуникации). А дальше – начнутся серьёзные проблемы, цена которых слишком высока.

Что же случится? Согласно ГОСТу, срок эксплуатации большинства современных высоток – 50 лет. По его истечению возможен либо капитальный ремонт, либо снос. Первый вариант весьма сложен в реализации: поменять утепление и инженерные коммуникации в доме, где более 16 этажей – задача крайне затратная. К тому же, индустрия капитального ремонта многоэтажек в нашей стране ещё не развита. Вероятность второго варианта куда выше. Но как сносить огромные бетонные махины и куда девать весь образовавшийся строительный мусор – вопрос, который мы, как всегда, оставляем для будущих поколений.

Стоит заметить, что, по мнению ряда урбанистов, первые проблемы с многоэтажками начнутся ещё раньше, когда все эти микрорайоны начнут превращаться в гетто. Как это произойдёт? Квартиры в новостройках сейчас, чаще всего, покупают молодые семьи с приличным доходом. Через 5-10 лет, когда они разочаруются в выбранной ими недвижимости и решат переехать в дом получше, то с удивлением обнаружат, что их квартира сильно упала в цене и продавать её уже невыгодно. Вариант один – сдавать её в аренду. Большое количество объявлений об аренде квартиры в новостройках можно найти уже сейчас. Как видно из графика ниже, количество сдаваемых квартир в новостройках не уступает количеству квартир в старых домах.

Цены на такую недвижимость – одни из самых доступных на рынке. Взгляните на график: средняя цена за кв. метр при аренде квартиры в рязанской новостройке почти такая же (а порой и ниже), как в советских домах.

Из-за низкой цены квартиросъемщиками обычно становятся люди из неблагополучных слоёв населения: приезжие из стран ближнего зарубежья. Когда из района уходит платёжеспособное население – уходит и бизнес. Микрорайон приходит в упадок, развивается криминал. История знает множество таких примеров. Пожалуй, ярчайший из них – жилой комплекс «Пруитт-Айгоу» в городе Сент-Луисе, США, построенный в 1955 году. Задуманный как район нового типа с многоэтажными домами для молодых семей, жилой комплекс спустя десять лет после возведения превратился в гетто. В 1970 году власти объявили квартал зоной бедствия, и вскоре он был полностью снесён.

К сожалению, мы не учимся на чужих ошибках и продолжаем выстраивать многометровые человейники. А что поделать, спрос же есть. Возможно, когда люди поймут, что квартира в высотке – это не хорошо и начнут требовать нормальную недвижимость – возможно, тогда Рязань станет тем душевным, очаровательным городом, которым она заслуживает быть.